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以土地使用权投资入股后开发房产转让如何确定土地使用权金额?

  • 发布时间:2020-08-14
土地增值税相关规定:以房地产进行投资的,一方以土地(房地产)作价入股进行投资,暂免征收土地增值税。土地投资后其产权就应由投资方所有转为由被投资企业所有了。当以后该企业将上述土地再转让,就需要计算缴纳土地增值税。但在确定扣除项目时,法规解释说:取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式:土地出让金,补缴的土地出让金和支付的地价款。那么投资入股取得的土地应如何确定“取得土地使用权所支付的金额”呢?

1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。自2006年3月2日起执行的《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

  因此,按上述规定对所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

  2、对投资、联营企业将上述接受投资的房地产再转让,依据财税字[1995]48号文第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  因此,对投资入股取得的土地使用权所支付的金额的确定,按上述规定处理。

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