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财税[2015]39号:普通住房交易营业税“5改2”比降首付更猛?

  • 发布时间:2020-08-14

税收政策——财税[2015]39号 财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

土地政策——国土资发[2015]37号 关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

贷款政策——中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知

  本次楼市新政组合拳,比预期来得更为猛烈。

  2015年3月30日,除了央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外,财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称财税[2015]39号)。

  财税[2015]39号的亮点是,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  在中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来,稳定楼市就是稳定中国经济,这项财税刺激属于重大利好,比降低首套房首付的意义还要重大,估计5月份楼市成交会高涨起来。中原地产首席分析师张大伟预计,对市场来说,二手房交易将起码上涨15%。

  针对后市,陈宝存认为,后续不会再出房地产具体政策,而会针对宏观经济采取降准或降息等利好政策。

  二手房营业税显著降低

  与历史上的财税政策比较来看,上述最新营业税政策似乎又回到了2005年6月,也是对2011年这一政策的再度调整。

  一位不愿具名的业内人士表示,二手房交易从2005年开始出台营业税时,规定的免征年限就是两年,经历了2009年、2010年的高潮后,2011年初将两年的免征期限提升为5年。

  财政部与国税总局发布的“财税?2011?12号”文件显示,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  这次调整的亮点,在于个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示,这是一种短期刺激政策,有很大的弹性空间,会进一步释放市场需求,增强市场的交易量。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为,“5改2”政策最大的受益者是购房人。对于很多人来说,不用承担以前要被业主转嫁的营业税了,降低其购房成本,能够省一笔钱。“北京目前营业税税率5.5%,一套3年内交易过,过户价格200万的二手房,在过去营业税高达11万,但在新政后将减免。”张大伟表示,预计对市场来说,二手房交易将起码上涨15%。

  短期难再出政策刺激

  去年10月份以来,全国楼市频繁迎来政策“组合拳”,其背后的目标直指“高库存”问题。

  实际上,高库存已成为压在各大房企头上的“紧箍咒”。国家统计局发布的数据显示,去年我国商品房销售面积和销售额均出现“负增长”,商品房待售面积超6亿平方米,较2013年末增加近1.3亿平方米。

  楼市在经历这波“组合拳”之后,下一步还会有进一步的刺激吗?在陈宝存看来,当前包括央行、财政部、国税总局和国土资源部等差不多都已出台了房地产相关政策,该出的都出齐了,短期内很难再出新的刺激政策,因为相关部门要观察一段时间,看市场反应如何。

  陈宝存预计,下一步更多会针对宏观经济出台政策,比如降息或降准等,这些政策的导向是针对与房地产有关联的产业。“这一政策一直是市场预期调整的政策,本次调整后,均恢复到房地产市场历史最宽松的时期。”张大伟补充说,后续可能出台的政策红利是个税调整等。

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